对线万套公营房屋建设紧着生活最惨的人

  2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》。陈茂波再次强调，特区政府已觅得足够土地，在未来10年兴建30.8万个公营房屋单位。

  在香港买房难是一个常识，本地人中有近47%的低收入家庭住在政府提供的公营房，包括公租房和资助性可出售房屋（以居屋为主）。这些公营房除了部分居屋由非营利机构房协提供外，都由香港房屋局局长兼香港房屋委员会主席何永贤所管理的部门来承建和配置。

  目前，香港的公屋有约85万套，居屋约45万套，商品房约94万套，这被称为香港楼市“哑铃”结构。未来10年，香港预计新建44万套新房，其中公营房和商品房的比例7比3，其中公屋和居屋也是7比3。

  拥有公屋居屋比例调整权的何永贤解释称，“要先紧着生活最惨的人”，即让那些住在劏房里的低收入者先住进政府提供的公屋。公开多个方面数据显示，香港现在还有13.2万个一般申请者，即以家庭及一人长者为申请者（长者指60及以上岁数者）。与此同时，还有9.6万个参与香港政府的配额及计分制下的非长者一人申请者。

  为了加快公屋的建设，何永贤在上任一年半的时间里先后引入多个科创公司，逐步实现组合式建造公屋。用她的话来说，在量大重复的公屋建设中引进新科技后，每个项目可提前2个月完成，让排队公屋的人更早入住。最新多个方面数据显示，香港排队公屋的平均时间为5.6年。

  何永贤同时非常坚定地表示，香港不会重蹈2002年因为受到经济波动而临时叫停公营房建设10年的做法，而是要毫不动摇地继续完成香港政府交给她的任务——未来10年建造30.8万套公营房。

  对于香港楼市持续下行一年多的状况，何永贤认为这仍是“楼市瘦身的健康状态”，属于市场巩固型下跌，并未出现断崖式下跌，但是后续需要谨慎观察楼市的变化。

  腾讯新闻《潜望》：能否介绍下，自2022年6月上任以来，作为首任房屋局局长，您和团队做了哪些重要的工作（包括私楼和公居屋方面）？

  何永贤：这一年半过得很快，有种一日三秋的感觉，一年多的工作，像推进了三四年一样。回头看这一年半呢，对我来说是，既新鲜又熟悉的。房屋这个板块，我是熟悉的，我之前一直就在搞建筑和设计的，也做公屋有关的工程，比如之前抗疫的时候用快速建造方法建防疫中心等。

  我以前是做建筑技术，这是一个以科技为主的领域，对于房子政策，我首先得理解。现在香港的房屋是阶梯型（备注：公租房、居屋、首置房等）供应的，这些阶梯型供应有怎样的好处，有什么样的事情是市民大众会有意见的，这些意见是否有空间去改善、何时改善等，这些阶梯之间本身的限制条件是什么，我统统都要重新去了解和学习，这些是我不熟悉的。

  我一般都是从我自己熟悉的领域着手，比如科技建筑是我以前经手过的领域，从之前仅有2G网络做一个设计图，到后来3G，现在5G，整个建筑行业的科技已经翻天覆地的变化了，这些我都经历过。

  科技在房屋局的工作中也很重要。房屋局负责政府的公营性房屋，这种项目规模大、重复性高，若是可以在某个方面引进新科技的话，将会是非常大的优势。

  科技对这种重复、量大的工程的改进很有效。比如我过去这一年里，引进了一些现场自动化机械在建公屋和居屋的项目上，这不但可以加快建筑速度，还可以减成本，也使得现场操作的空间大了很多。

  按照政府的《长远房屋政策》要求，未来十年，我们房屋局需要负责完成30.8万套公营房。这个数据已定下来了，我作为局长就需要按要求完成。引进了一些科技技术后，我们大家可以加速来实现，尽可能快地让市民搬入公营房。

  有些科创公司也看到香港公营房的可行性，因为公屋的需求是持续的，对公司来说，也愿意在公营房板块寻找可能的商业机会。我们也希望未来可以引入更多的建筑方面的科创公司来与香港政府合作。

  当然，我们政府公营房的特点是量大、重复，对我们房屋局来说，我们也希望能够通过这些科技减少相关成本，有行业革命的感觉，类似内地的制造业和新能源汽车一样，在量大的市场进行科技创新。

  我们的目标是，下一个五年里，香港公营房有一半以上的工程都会用一种组装合成的方法来实现。现在我们已有4-5个项目用了组装合成法了。

  腾讯新闻《潜望》：你们用了组装合成法后，对于香港在建的公屋或居屋，可以提速多少及成本降低多少？

  何永贤：我们以前做的预制组建，6天可以建一层楼，现在引入组装合成法后，能做到5天一层楼，整个项目的线个月左右。

  这个时间其实很珍贵，对那些排队公屋的市民来说，也很好了的。这就从另一方面代表着，他们能够更快搬进公屋或居屋。

  当然，我们引入科技除了时间和成本的控制外，另一方面，在环保方面也是很好的。之前我们在香港建公营房，会产生非常多的垃圾废品，现在通过在工厂3D组装完后再送工地，减免很多垃圾，当然对工地的水电使用量也减少了40-50%。

  更为重要的是，工地人工也减少了。之前比如需要1000人的项目，现在可能只需要500人了，这对工人在工地的安全也有了更多保障。

  腾讯新闻《潜望》：按香港政府报告提及的，未来10年需要出示30.8万套公营房来说，前面5年大概三分之一，大头在后面的五年。那现在有了这个组合方法，是不是意味着，其实不需要10年，可以更早完成30.8万套，让香港市民更早上楼？

  何永贤：我们的需求是30.8万套公营房，现在我们实际上有足够的土地建41万套的，所以，特首也提到说有10万的盈余。

  现在这样的一个问题不是慢，而是多和少的问题。为什么前面五年少，后面五年多呢。这是因为，供应土地到我手里，我才可以建楼，这取决于土地出现的时间。

  过去的10年，土地供应有非常多的障碍，比如有立法会的障碍、城规的障碍，这些土地供应以前需要过很多个关卡，最后，到我手上的土地数量很少，这就导致可以建楼的地少了。

  所以，我前面的五年时间拿到的土地少，建楼自然就少了，量就少了。但是现在，随着新一届政府，尤其是立法会也大大改善，可预见未来在土地供应方面会有很大的变化。相关的流程要合理很多，土地供应自然就会变得量大很多。但是，这些都需要到下一个五年才会出现。

  腾讯新闻《潜望》：香港政府2021年的《长远房屋策略》中提及未来10年的房屋供应目标为43万套，即平均每年4.3万套，其中公营房和私楼比例7比3，公营房中的公屋和居屋比例也是7比3。这就导致，公屋2.1万，居屋9100套，私人住宅则是1.29万套，外界将此理解为“哑铃型”供应模式。在您看来，这个供应模型的特点有何利弊？现在这些计划的进展如何？当前香港的供应模型是否有调整的必要？

  何永贤：这不是一个规划的结果，这是现实环境出现后的一个结果。原因如之前说的，这个是土地供应造成的，核心就是，之前香港的土地并非百分之百在政府手里。

  起初，我们收集土地时，遇到很多的争执，也有许多的困难。最理想的，其实是一条比较平衡的置业阶梯。之前土地出不来，最基层的公营房的要求都照顾不了，才导致有些人住劏房，才出现我这边的公屋排队的人有13万多。我们现在慢慢在改变，到下一个五年，我们就会有些空间做些事情了。

  若是市民的置业愿望很强烈的话，我们实际上是可以把公屋和居屋的比例7比3调整一下的，使得资助出售房（备注，主要是居屋）的比例增加。

  我们在2018年的时候，当时的比例是6比4的，后来因为排队公屋的时间长，当时有15万多人排队公屋，比现在13万多，当时政府把两者的比例调至现在的7比3，增加公屋，可以给有需要的居民，就不会让这么多的人住劏房。（备注：香港的低收入家庭排不到公屋只能自己在市场租房子，租不起单间，只能租那种隔间，即劏房）

  市民住劏房是非常惨的生活，我们现在做了很多过渡性的房屋，比如简约公屋，即快速兴建的房子，希望这些住劏房的人，能够离开这么差的居住环境。

  公屋和居屋的比例，原本是希望足够的供应之后，他们住公屋的人可以去买居屋，然后腾出公屋给我安置其他有需要公屋的人，但是他们不出来，我们就要增加供应公屋。

  房屋是一个很复杂的问题。我们现在的公屋最大面积大概300多呎。人对生活有美好愿望的，就是想住大一些好一些房子，那这些人就不愿意住300多呎的，想去买居屋，这是一个自然的过程，慢慢发生的。

  腾讯新闻《潜望》：过去历史上，香港的两次决定影响了楼市几十年，包括1997年提出建85万套房，让超过7成香港人有房但后来因亚洲金融危机叫停了；再后来2001年，香港因外部环境动荡叫停了卖地和居屋建设等。

  香港政府今年第一季度叫停了卖地，香港财政司司长之前也提到政府赤字扩大的可能。政府是否再次囿于外部因素而放慢或者甚至停下公营房的进度？

  何永贤：这里是两件事，土地供应这个已经强调过很多次了，发展局局长也说过很多次，不会重蹈覆辙，不会像以前一样突然之间停下来。现在地在自己手上了，什么时机去卖，或者怎么用地，也是掌握在自己手上的。

  第一季度不卖地不代表说供应出现一些明显的异常问题，只不过这样一个时间段，是否还需要推一个住宅地到市场，或者推一个工业用地更合适。公营房也是如此，若是轮候公屋的市民有很多想买房，资助出售房屋（居屋为主）的需求很高的话，我们就更加应该持续不断地去建（居屋）。

  关于你另外的一个问题，早些日子，房委会有一个公开的会议，我们介绍了自己的财政预算，我们预计到2027-28年，我们的财政还是有盈余的。

  但是再往下看，我们有大量的建筑需要完成，同时居屋销售确实也是我们房屋局的主要收入来源，那居屋和公屋的比例是否值得调整，当然不单单是为了收入，还需要听社会的声音。

  之前提到我们现在的供应结构是哑铃模式，要不要调整成橄榄型等，这些都需要去好好讨论，我暂时是支持房委会的，要做到收支平衡，只有这样，我们才可以往下健康地走，才可以为市民提供公营房。

  腾讯新闻《潜望》：你觉得现在香港房地产是什么状况？遇到了哪一些问题和挑战，需要如何解决？

  何永贤：中国香港是一个小型但是开放的经济体，这个特点使得香港的经济体很敏感，容易受到外部环境的影响。

  所以，这个情况下，大家的投资就变得审慎很多，但是似乎并不是没有钱了。看银行的数据，很多钱都放在银行存起来了，只是因为大家都变得审慎多了。

  之前，我们已经历了很长的低息环境了，低息的时候好多钱找投资的出路，自然这些钱就会去到楼市、股市了，这会使得楼价越涨越高，导致一些想买房的年轻人买不起。

  房地产很特别，房子是一个很重要的必需品，不仅仅影响经济，也会影响民生。这两者又互相作用，我们目前最大的挑战都是来自全球的环境。

  如何解决呢？当时楼价涨的时候，我们用辣招来限制一些需求，包括增收印花税等，以限制炒楼的人。你看新加坡，他们的税更高，加重到了60%，为了抑制需求，他们出手很重的。

  之前对于非本地的买家征收30%的税，两种税（备注：买家印花税和新房主印花税各15%），按当时市场环境，2023年10月25日把这两个税都减半，两种税加起来15%了，我们叫做减辣。（备注，2月28日，香港宣布取消住宅交易中的所有“辣招“，即无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税）

  何永贤：现在，我看到是一个巩固型的调整。就像财爷说的，我们制定一个政策需要看不同的因素，要看是哪一些原因起的作用。

  我留意到，过去几个月，香港商品房成交数在上升，2023年10月份成交2100套左右，11月2500、12月是2900套。虽然没有到达平均每月4000套水平，但是数据确实在上升，其中输入人才计划非常成功，政策公布两个月的时候，已经交易的申请免税的有474个案例。

  何永贤：到2027年-2028年，我们房屋局这边依旧还是有盈利的，再往下看的话，我们有建筑费的增加，尤其是后面5年需要建未来10年房屋量的三分之二，我要控制建筑成本，这也是我之前提到的为何要引入创新的科技技术来建房子。

  第二个方面，公营房的维修保养开支。现在政府有这么多（备注，近100万套）房屋要管理和维护。那我们按照房屋条例，我们有一个加租的模型，每两年，我们会按照模型来计算，这取决于我们住户的趋势、经济指数等来估算，算完之后，我们会按照这一个结果来做调整加租的比例。当然，我们管理的房子始终属于公屋，加租有上限的，上限是10%。

  今年我们稍晚些时间会做这一个模式测算，然后决定具体如何加租的方案，随后再把这个结论拿到立法会讨论，讨论完后才决定如何做。

  经济下行，我们遇到的挑战其实是两件事，第一是怎么样才能做好平衡，因为政府的每一个政策必定影响相当多的人，自然也会有人会反对，就像房屋供应，我加大了居屋减少公屋的话，那公屋的人就会不高兴，或者比如我提出的家里有新生儿的话，会让这些人提前入住，那这就会影响中年人或者长者。

  我觉得可能市民也会明白的，我们现在一定要做好财政收支平衡，让房委会（备注：负责香港公屋和居屋的建设）能够健康长远的发展。

  腾讯新闻《潜望》：你们之前公布的数据，香港公屋上楼（排队）平均年限是5.6年。就加快公屋申请者上楼方面，香港会面临哪些主要的任务和挑战？

  何永贤：加快公屋方面，我们以为我们建多些楼，或者回收多些公屋派出去，那就让人更快的上楼。现在2023年第三季的数据是5.6年，我们这一个季度没有新的公屋，因为土地供应不是一个平均的，有时候是没有新公屋的。

  我们这个季度都是回收的旧公屋，派了3500套公屋出去。这些公屋是我们通过打击滥用的公屋（备注：蔡天凤被杀案后发现凶手有豪宅也报住公屋，香港政府对此进行了清查），还有一些主动交回来的，或者有些是居者去世了，交回来的，这样我们收到了3500套。

  这是因为这些交回来的公屋通常都是市区（备注：指港岛和九龙），我们公屋主要分三个区域，市区，新界及扩展市区，其中排队市区公屋的队伍比较长，因为大家都是认为市区的房子好。

  这一次我派的3500套公屋，超过7成的人是等了7年的，超过一半的人是等了6年的，反而新界的公屋队伍呢，排头的人可能要短一些，可能排头的也就是5年左右。

  所以，这次派的公屋市区为主，数据出来就变成了我越派这个公屋上楼时间倒更长了。这个平均时间其实是一个统计的数据，即他们申请房屋到拿到钥匙的时间。

  腾讯新闻《潜望》：您上任以来也多次与新加坡有关方面做互动。在您看来，香港的住房模式和新加坡有何异同？

  何永贤：新加坡模式是他们自从立国以来就开始做了，和香港很不同的。新加坡早年前已经买了很多的土地，大部分土地在政府手里，私人持有的土地很少。

  中国香港就完全不同了，香港以往一直都是一个小政府大市场的策略，这个策略也让香港获得了成功，所以呢， 我们也不能一天就翻转过去，换一个方法来执行。

  每个城市都有自己的历史背景，这个决定了他们各自做的不同政策。上任后，我去了不少城市拜访，我就越发感受到，一定要找一个对自己最合适的办法，没有一点路径是可完全复制学习的，但是能以自己的根基来做些微调。

  好多事是微调，而不是颠覆性的改变，我们每个政策出台会影响到不同的人，有好也有不好，太过颠覆性的话，可能对某些人的影响又太重，所以一定要按时按序，小心谨慎。

  何永贤：我曾经和一个新加坡的英国的教授谈过，即使是从一个外国人的视角，他也说新加坡的楼市政策很成功，但是全世界都学不来的，欧洲学不来，美国也学不来，周围也都学不来。新加坡本身比较小，各方面是成功的，但是看看香港，我们很灵活的，我们的政策可能尝试了很多事情，也与其他很多不同的国家地区进行参考，借鉴，但未必适合香港。他们可能也会参考我们的公屋或者居屋模式，我们就是在不停地尝试新的策略，包括我们置业阶梯等（备注：包括绿置居、居屋、乐建屋以及首置等）也是有启发性的。

  香港人是非常灵活的，应变能力很强，我们都很愿意去尝试，比如我们也会学习深圳和内地的其他城市，再灵活变通自己。