商品房的验收合格标准

  《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出完工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位做验收。” 可见，法律上是有明文规定商品房必须是经过验收合格后才能交付使用。通常在实践中，房屋竣工后，大部分开发商会组织5个部门进行验收即五方验收，包括勘测、建设、施工、监理、设计，在以上五个部门验收合格后，开发商即认为房屋已验收合格，达到交房条件。

  但是实际上仅此这些么?其实其他部门法，包括《消防法》、《建设项目环境保护管理条例》等法律也对房屋验收做了相关规定的，例如《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。由此可见，房屋验收不仅要经过五方验收，在符合其他部门法规定的情形下，还要通过规划、消防、环保等部门的验收，经验收合格后才达到交房条件。如开发商交付的房屋未通过上述部门的验收，则买房人有权拒绝接受房子，并能要求开发商承担违约责任。如果由于买受人不熟悉法律的原因，在房屋未经验收的情况下接受了房屋，之后又主张房屋不合格，要求追究出卖人逾期交付房屋的违约责任，在这种情况下，不能视为双方对房屋交付标准自行约定，达成了新的合意，因为法律对于房子的验收是有强制性规定的，不因为当事人是否接受房子而变化，买受人接受房子的行为并不能免除出卖人完成验收的责任。出卖人仍应承担逾期交付的违约责任。《房屋建筑工程及市政基础设施工程完工验收备案管理暂行办法》规定：“建筑设计企业应当自建设工程完工验收合格之日起15日内，将建设工程完工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出示的认可文件或者准许使用文件报建设行政主任部门或者其他有关部门备案。”在开发商向建设行政主任部门备案后，将会取得《竣工验收备案表》。该表除了能够反映工程完工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。那是否必须取得该《竣工验收备案表》，才能证明房屋符合验收标准，达到交房条件?商品房交付是买卖双方的一种民事行为。建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收暂行规定》规定得很清楚：建筑设计企业在收到建设工程完工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等相关的单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时还必须经过规划、消防、环保等部门的验收。因此，只要符合上述条件，那么即使没取得《竣工验收备案表》，商品房就已经达到验收合格的标准，符合交房条件。《竣工验收备案表》是建设行政机关对建设单位实施的一种行政管理行为，而房屋交付是买卖双方的民事行为，是否具备《竣工验收备案表》与商品房交付的民事行为无关。因此，即使开发商不具备《竣工验收备案表》，购房者也不能以商品房为经过验收为由，拒绝收房。

  同时对于开发商交付未经验收的房屋，还有相应处罚措施的具体规定，《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条：“条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位做验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”从以上的法律中可以明确看出对于房子的验收标准和相应的处罚措施，法律是有明确规定的，同时也明确了开发商的义务。